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2020年吉林事业单位考试:关于宅基地使用权的法律分析

时间:2019-11-06 10:41:06|来源:吉林事业单位招聘考试网

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《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定:用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权的类型有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。我们今天来分析一下宅基地使用权。《物权法》第一百五十二条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十四条规定:宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。第一百五十五条规定:已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。所以我们可以发现宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,同时,特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权,农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。随着经济的发展,国家政策的完善,在实现全面小康的背景下,国家制定了很多可心得惠农政策,宅基地政策就是其中一个令广大农民伯伯叫好的一个。

2019年起农村的一户一宅政策出台。《土地管理法》也进行了修改,于2020年1月1日正式生效。第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”户”一般是指具有本村常住户口且享受集体资产分配的集体经济组织成员家庭。这根物权法的法条也相呼应了。两个条件缺一不可。在宅基地申请的时候,户是分大小的。人多的为大户,人少的为小户,相应的大户宅基地应该多分,小户宅基地应该少分。通常1-3人为小户,4-5人为中户, 6人以上(含6人)为大户。这一方面解决了老百姓对户的争议。也解决了有的农民存在多处宅基地,造成耕地不平衡的问题,可以让更多的农民伯伯种上地。宅基地出租导致的土地价值减弱,土壤荒废问题也得到有效控制。而它且不同于建设用地使用权和土地承包经营权,宅基地使用权没有期限的限制,即只要宅基地使用权人活着,就始终享有依法取得的宅基地使用权。在继承上,虽然公民对宅基地只有使用权,而没有所有权,即宅基地不属于我国公民的个人合法财产,不能继承。但是,在宅基地之上建造的房屋,属于公民的个人合法财产,可以继承。《物权法》和其他法律规范没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定,因此我们根据非正式渊源和公序良俗原则,在审理裁判时就需要适用国家政策。咱们的现有政策禁止城镇居民在农村购买宅基地或者房屋。发改委在专题新闻发布会上说过“城里人到农村马宅基地的口子不能开,按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”,所以在司法实践中就需要对宅基地使用权的转让问题需区别对待:对农村村民之间的转让可以根据情况有条件的允许,但需完善相关的登记、公示制度以保护各方利益;而对于将宅基地使用权转让给城市居民的行为则应严格禁止,认定买卖合同无效,不应受到法律保护。这一方面能盘活农村存量的建设用地,也能一部分保障农民生活。

在2009年神木市人民法院锦界法庭张勇法官利用午休时间耐心调解,成功化解了长达八年的农村宅基地纠纷一案。我么可以发现虽然土地纠纷案不是频发,但是由于他牵涉的问题复杂,所以战线长,处理棘手,所以国家各项政策的出台和法律法规的调整,在一定程度上解决了这个问题。

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